Lorsque l’on quitte son foyer pour habiter ailleurs, trouver où installer son nid est primordial. Pour peu qu’il y ait des enfants, c’est parfois même une question que l’on souhaite régler au plus vite. Même si les motels, les locations entre particuliers ou autres solutions temporaires peuvent dépanner, en terres inconnues, se mettre un toit sur la tête et imaginer son cocon reste essentiel. Pour épargner quelques suées à ceux qui pensent s’installer dans la région ou qui recherchent un logement, Servane Valentin, une pro de l’immobilier, décrypte les points clés du marché local. Elle travaille pour une agence spécialisée en bien locatifs depuis six ans. Son périmètre d’action ? Les quartiers urbains de l’East Bay (à l’Est de la Baie de San Francisco : Berkeley, Oakland, Albany, El Cerrito, Richmond…).

Quand on débarque dans la baie de San Francisco, à quoi faut-il s’attendre en terme immobilier ?
À un marché unique et très différent de celui que l’on connaît en France ! Il est plus rapide, plus cher, plus compétitif, plus fermé et plus spécifique. Pour dénicher son futur chez soi, il est donc préférable de laisser ses repères français derrière.

Quelques exemples de spécificités ?
Dans la Baie, inutile de chercher où habiter trois mois à l’avance, on ne trouve rien ! C’est assez stressant mais s’y prendre 4 à 6 semaines avant le déménagement, c’est largement suffisant. Les biens ne restent pas longtemps sur le marché et se louent généralement à vide, pour les jours et semaines qui suivent. À noter que c’est un marché saisonnier lié au calendrier scolaire. L’été, entre juin et septembre, ça s’emballe ! Il y a plus d’offres et une maison peut se louer en quelques heures ou quelques jours. L’hiver, il y a moins d’offres, les prix sont un peu moins élevés mais les propriétaires trouvent quand même leurs locataires en 2-3 semaines max… Quand les annonces restent plus d’un mois sur un site comme Craigslist par exemple, c’est mauvais signe : c’est ou trop cher ou qu’il y a un problème.

Comment se comporte la demande en ce moment ?
Le boom de la Silicon Valley a créé ces dernières années de profonds bouleversements dans la région : de nombreux jeunes de la tech, souvent bien payés, se sont installés à San Francisco, faisant flamber les prix et ce, même aux alentours. Mais aujourd’hui ce phénomène s’est stabilisé. Il y a moins d’arrivées, donc moins de compétition et les prix ont légèrement baissé. Sur le plan géographique, de nombreuses familles en quête de jardin et d’espace ont quitté la City pour s’agrandir et bien souvent, ils ont passé le pont pour trouver une maison East Bay. Des entreprises s’y sont aussi installées comme à Oakland qui attire de plus en plus. C’est un coin particulièrement attractif et tendance actuellement.

Quel est le budget pour s’installer East Bay ?
Il faut savoir qu’ici le prix d’un logement est déterminé en fonction de 2 critères majeurs : le nombre de chambres et la qualité de l’école du quartier. Les écoles publiques sont notées et ce système a un impact direct sur le prix locatif comme celui de la vente. Plus on souhaite un school district de bon niveau, plus la demande est importante et le prix sera élevé. La qualité du bien, du quartier (transports en communs, commerces, etc.) et la saison influent sur les prix aussi. Si on cumule 3 chambres, un jardin, un school district bien noté, la facilité des transports et un quartier recherché, les montants s’envolent à 5000 dollars et plus !

Ce prix est-il le même dans toute la East Bay ?
Non ! La fourchette évolue bien sûr selon ce que l’on recherche. Pour une maison avec 2 chambres vers El Cerrito, on peut trouver aux environs de 3500 dollars et pour le même bien à Richmond, on peut descendre à 2800-3000 dollars. À Emeryville, il y a des condos, des appartements en immeubles de co-propriété, avec 2 chambres pour 3500 dollars. Si vous voulez un bon school district dans Berkeley ou être dans Albany où les écoles excellent, c’est encore un palier au-dessus. Certains quartiers s’embrasent aussi en ce moment comme Temescal, Montclair ou Rockridge à Oakland. C’est le ghetto qui se transforme, comme Brooklyn à New York ou le 18ème et 19ème arrondissements à Paris !

Et on peut trouver le même genre de biens dans toutes ces villes de l’East Bay ?
Non, c’est en cela que ce marché est spécifique. East Bay, il y a peu d’appartements. Tu peux trouver des condos à Emeryville ou Oakland, des résidences étudiantes dans le centre de Berkeley mais globalement, il y a une majorité de pavillons qui, selon les villes, diffèrent : à Albany, ils sont plutôt petits ; à Berkeley, il y a de nombreuses craftsman des années 20 à 40 avec 2 à 3 chambres (il faut monter dans les collines pour trouver de plus grandes maisons, du moderne avec des biens complètement rénovés ou des cottages, mais alors les jardins sont difficiles…) ; à Oakland, on part plus sur des maisons victoriennes ; à Richmond ou El Cerrito, des demeures spacieuses des années 50… Bref, c’est très hétéroclite et il faut être raccord avec les possibilités.

Comment faire son choix ?
En premier lieu, il est plus efficace de choisir le quartier dans lequel on veut habiter. Puis, il s’agit de composer avec ce que l’on y trouve. Il faut se montrer flexible. Les choix étant parfois assez restreints, il est nécessaire de faire des compromis.

Y-a-t-il beaucoup de compétition ?
Cela s’est un peu calmé, mais on n’est jamais tout seul ! Et pour tout dossier de location posé, la liste de papiers et preuves à fournir pour rassurer les propriétaires est longue. Pour candidater, il faut d’abord une preuve d’emploi et il est bien vu de gagner 2,5 à 3 fois le loyer en salaire. Même si les salaires locaux sont plus élevés qu’à Paris, le ratio salaire/loyer reste plus important ici. Ensuite, il est fréquent de demander si vous avez des économies et de devoir fournir les positions de comptes bancaires… On vous demandera aussi une caution (deposit) qui varie de 1 loyer à plus selon votre profil ou si le bien est meublé par exemple. Enfin, en tant qu’étranger, vous ne disposez pas de credit history ou de credit score (la note qui évalue votre capacité de remboursement) et ça, c’est souvent un problème pour les propriétaires. Pour ne pas être rejeté, il est alors conseillé de payer six mois d’avance d’un coup. Vous pouvez aussi faire vaciller la décision en proposant de payer un peu plus que ce qui est demandé… Le beat-up (la surenchère) est monnaie courante ici !

Entre ces exigences et ce marché, ça peut tourner au cauchemar… Des conseils ?
Se faire aider ! Embaucher un agent est une étape nécessaire pour dénicher son habitation. C’est comme ça. On peut encore essayer de trouver en solo, mais c’est un gros challenge…

C’est justement sur les stratégies que vous intervenez ?
Notre agence répond et s’adapte aux besoins en prenant en charge les clients de A à Z. On commence par déterminer leurs recherches, revoir et redéfinir leurs attentes – souvent contrariées par les contraintes du marché – on organise des tours de quartiers, même à distance, on rassemble toutes les infos nécessaires sur les écoles, les transports, on fait les visites et on réalise les montages de dossiers. On travaille souvent « virtuellement » car une partie de notre clientèle ne se trouve pas encore sur place, c’est de la relocation et du coup, on se connecte avec Facetime ou Skype.

Passer par vos services coûte combien ?
Nous demandons 80% du premier mois de loyer avec un minimum de 2250 dollars. Nos contrats durent 6 semaines sachant que généralement, en 3 semaines, c’est réglé !
Êtes-vous aussi en rapport avec des propriétaires ?
Oui, nous leur proposons de la gestion de leurs biens, notamment la recherche de locataires ou la préparation des contrats. On dispose d’un bon réseau de propriétaires et de managers, ce qui nous permet d’être rapide dans ce marché vorace.

Quels sont vos projets ?
Comme le besoin locatif est croissant dans la San Francisco Bay Area, on se développe côté Lafayette, Orinda, Walnut Creek. On organise aussi des « area tours » pour les nouveaux arrivants sur San Francisco/East Bay. Si vous souhaitez en savoir plus, contactez directement Servane Valentin : servane@andrearentals.com.

Merci Charlotte de Beyond the Bridge pour cet article mis à jour en février 2019
Lien article : http://beyondthebridge.fr/interview-servane-valentin-specialiste-du-marche-locatif-dans-la-baie-de-san-francisco/

 

 

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